住宅ローン控除とは？条件・期間・計算をやさしく解説（2026年以降の入居）
住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%を、最長13年間、税金から差し引く制度です。令和8年度の改正で2030年入居まで延長され、中古住宅も13年に。使える条件、控除額の計算、住民税から引ける分をやさしくまとめます。
家を買う（建てる）ときに住宅ローンを組むと、年末のローン残高の0.7%が、最長13年間、税金から差し引かれます。これが住宅ローン控除（正式には住宅借入金等特別控除）です。
住宅の種類・省エネ性能・借入額を入れると、何年間でいくら税金が減るかがわかります。
しくみ——「払った税金が戻る」制度です
住宅ローン控除は、所得控除ではなく**税額控除**です。計算した税金から直接差し引くので、効果が大きいのが特徴です。
- 年末のローン残高（住宅の価格のほうが少なければ価格）に**0.7%**を掛ける
- 借入限度額を超える部分は計算に入れない（100円未満は切り捨て）
- まず所得税から差し引く
- 引ききれない分は、翌年度の住民税から差し引く（前年の課税総所得金額等の5%・最大9万7,500円まで）
控除は払っている税金の範囲でしか戻りません。所得税と住民税の合計が少ない人は、控除額を使いきれないことがあります。
借入限度額と控除期間（令和8〜12年に住み始める場合）
借入限度額は住宅の省エネ性能で決まります。（ ）内は子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ後の金額です。
| 住宅の区分 | 新築・未使用 | 中古 |
|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 4,500万円（5,000万円）・13年 | 3,500万円（4,500万円）・13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円（4,500万円）・13年 | 3,500万円（4,500万円）・13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 令和8・9年は2,000万円（3,000万円）・13年／令和10年からは原則対象外 | 2,000万円（3,000万円）・13年 |
| その他の住宅 | 原則対象外 | 2,000万円・10年 |
1年あたりの控除の上限は、借入限度額の0.7%です（例: 3,500万円なら24万5,000円）。業者がリフォームして売る買取再販住宅は、新築とほぼ同じ扱いです。
子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ
19歳未満の子がいる世帯、または夫婦のどちらかが40歳未満の世帯は、認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合の住宅で借入限度額が上乗せされます。判定は住み始めた年の12月31日時点です。ただし床面積40〜50㎡の住宅は、令和8年以降の入居では上乗せを使えません。
使える条件
- 家を取得してから6か月以内に住み始め、その年の12月31日まで住み続けていること
- 床面積が50㎡以上（40㎡以上50㎡未満なら、合計所得金額1,000万円以下の年だけ）で、半分以上を自分が住むために使っていること
- その年の合計所得金額が2,000万円以下であること（所得が上回った年だけ受けられません）
- 10年以上で返すローンであること（親族や知人からの借入金は対象外）
- 中古住宅は、昭和57年以後に建てられた（新耐震基準の）住宅であることなど
- 親族など特別な関係のある人からの取得や、贈与による取得でないこと
3,000万円の特別控除とは一緒に使えません
住み始めた年とその前2年・後3年の計6年間に、前の家を売ったときの3,000万円特別控除などの特例を受けると、住宅ローン控除は受けられません。住み替えのときは、どちらを使うほうが有利か、売る前に比べておく必要があります。
手続きの流れ
- 1年目……会社員でも確定申告が必要です。くわしくは住宅ローン控除の確定申告。
- 2年目以降……会社員は年末調整で受けられます（令和8年分の年末調整）。個人事業主は毎年の確定申告で受けます。
中古住宅を買う場合の注意点は、中古住宅・中古マンションの住宅ローン控除でまとめています。
税理士に相談すべきライン
住み替えで前の家を売る（3,000万円控除と比べる）とき、夫婦でペアローンや連帯債務を組むとき、店舗や事務所と兼用の住宅のときは、計算が複雑になります。税理士や税務署に相談すると安心です。
あわせて読みたい: リフォームの住宅ローン控除 ／ 住宅ローン控除の確定申告 ／ 中古住宅の住宅ローン控除 ／ 税額控除とは
参考にした一次情報（出典）
本記事の制度・数値は、次の国税庁の公表情報を参照しています。税率・控除額・要件は改正で変わるため、最新の内容は各ページ（一次情報）でご確認ください。
よくある質問
住宅ローン控除とは何ですか？
住宅ローンを組んで家を買ったり建てたりしたとき、年末のローン残高の0.7%を、最長13年間、所得税から差し引ける制度です。正式には住宅借入金等特別控除といいます。所得税から引ききれない分は、一定額まで翌年度の住民税から差し引かれます。
住宅ローン控除はなくなるのですか？
なくなりません。令和8年度の税制改正で期限が5年延長され、令和12年（2030年）12月31日までに住み始めた人が対象になりました。
控除額はどう計算しますか？
年末のローン残高（住宅の価格のほうが少なければ価格）に0.7%を掛けた金額です。借入限度額を超える部分は計算に入らず、100円未満は切り捨てます。
使える条件は何ですか？
住み始めた年から6か月以内に入居していること、床面積が50㎡以上（合計所得1,000万円以下の年は40㎡以上）であること、その年の合計所得金額が2,000万円以下であること、10年以上で返すローンであることなどです。
控除期間は何年ですか？
新築や省エネ性能の高い住宅は13年、省エネの証明がない中古住宅などは10年です。令和8年以降に住み始める場合、省エネ性能の高い中古住宅も13年になりました。
住民税からも引かれますか？
所得税から引ききれなかった分は、翌年度の住民税から差し引かれます。上限は前年の所得税の課税総所得金額等の5%で、最大9万7,500円です。
3,000万円の特別控除と一緒に使えますか？
使えません。住み始めた年とその前2年・後3年の計6年間に、前の家を売ったときの3,000万円特別控除などを受けると、住宅ローン控除は受けられません。どちらが有利か、売却の前に比べておく必要があります。
会社員でも申告が必要ですか？
1年目は確定申告が必要です。2年目以降は勤務先の年末調整で受けられます。
個人事業主・法人の税務を、AIと無料ツールでやさしく。出典と更新日を明記し、税理士監修を進めています。
本記事は一般的な解説であり、税務代理・税務相談ではありません。個別の判断は税理士にご相談ください。 税制は改正されます。最新の法令・通達と対象年度をご確認ください。