住宅ローン控除 シミュレーション
家を買ってローンを組むと、年末のローン残高の0.7%が、最長13年間、税金から差し引かれます。住宅の種類と省エネ性能、借りる金額を入れると、何年間でいくら税金が減るかがわかります。令和8年度の改正（中古住宅の拡充・子育て世帯の上乗せ・床面積の緩和）を反映しています。
13年間で、税金がおよそ¥2,946,970減ります
- 借入限度額
- 3,500万円
- 1年あたりの上限
- ¥245,000
- 1年目に減る税金
- ¥244,414
控除は「年末のローン残高 × 0.7%」で、まず所得税から引き、引ききれない分を翌年度の住民税から引きます （住民税は1年¥97,500まで）。
税金が控除額より少ないため、13年間で合計¥2,930分は使いきれない計算です。 控除は「払った税金が戻る」仕組みなので、払っている税金より多くは戻りません。
| 年 | 年末残高 | 控除額 | 所得税から | 住民税から |
|---|---|---|---|---|
| 1年目2026年 | ¥39,361,492 | ¥245,000 | ¥146,914 | ¥97,500 |
| 2年目2027年 | ¥38,395,717 | ¥245,000 | ¥146,914 | ¥97,500 |
| 3年目2028年 | ¥37,420,240 | ¥245,000 | ¥146,914 | ¥97,500 |
| 4年目2029年 | ¥36,434,963 | ¥245,000 | ¥146,914 | ¥97,500 |
| 5年目2030年 | ¥35,439,789 | ¥245,000 | ¥146,914 | ¥97,500 |
| 6年目2031年 | ¥34,434,616 | ¥241,000 | ¥146,914 | ¥94,086 |
| 7年目2032年 | ¥33,419,346 | ¥233,900 | ¥146,914 | ¥86,986 |
| 8年目2033年 | ¥32,393,877 | ¥226,700 | ¥146,914 | ¥79,786 |
| 9年目2034年 | ¥31,358,106 | ¥219,500 | ¥146,914 | ¥72,586 |
| 10年目2035年 | ¥30,311,929 | ¥212,100 | ¥146,914 | ¥65,186 |
| 11年目2036年 | ¥29,255,242 | ¥204,700 | ¥146,914 | ¥57,786 |
| 12年目2037年 | ¥28,187,941 | ¥197,300 | ¥146,914 | ¥50,386 |
| 13年目2038年 | ¥27,109,917 | ¥189,700 | ¥146,914 | ¥42,786 |
| 合計 | ¥2,949,900 | ¥1,909,882 | ¥1,037,088 |
次にやること
- 1年目（令和8年分）は、会社員でも翌年に確定申告（税金を戻してもらう申告）が必要です。年末残高等証明書・登記事項証明書・売買契約書（または工事請負契約書）、省エネの証明書を用意します。
- 2年目以降、会社員は年末調整で受けられます。税務署から届く申告書と、金融機関の年末残高等証明書を勤務先に出します。
- 住宅の区分（認定住宅・ZEH水準・省エネ基準）は証明書で決まります。契約前に、建築会社・不動産会社に証明書を出してもらえるか確認してください。
前提と、ここで扱っていないこと（必ずお読みください）
- 対象は令和8年（2026年）〜令和12年（2030年）に住み始める人です。 それより前に住み始めた人は、住み始めた年の制度が適用されます。
- 所得税と合計所得金額は、毎年同じとして計算しています。収入が変われば控除できる額も変わります。
- 年末残高は、入力した金利で最後まで返す元利均等返済として概算しています。 繰上返済・金利の変動・ボーナス払いは考慮していません。
- 夫婦でローンを組む（ペアローン・連帯債務）場合は、それぞれの持分と負担で計算が分かれます。このツールは1人分です。
- 住民税から引ける額は「前年の所得税の課税総所得金額等の5%（上限9万7,500円）」を、所得税額から逆算した目安で出しています。
- 中古住宅は、昭和57年以後の建築（新耐震基準）であることなどの要件があります。 居住用財産の3,000万円特別控除などを受けた場合は、使えない年があります。
これは一般的な制度の説明と、入力した金額からの概算です。住宅の区分や要件に当てはまるかどうかは、 証明書や契約の内容で決まります。実際の控除額は確定申告・年末調整の結果でご確認ください。 迷う場合は税理士や税務署にご相談ください。当サイトの情報は税務代理・税務相談ではありません。
借入限度額と控除期間の一覧（令和8〜12年に住み始める場合）
（ ）内は子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ後の金額です。1年あたりの控除の上限は、借入限度額の0.7%です （例: 3,500万円なら24万5,000円）。
| 住宅の区分 | 新築・未使用 | 買取再販 | 中古 |
|---|---|---|---|
| 認定長期優良・認定低炭素住宅 | 4,500万円（5,000万円）13年 | 4,500万円（5,000万円）13年 | 3,500万円（4,500万円）13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円（4,500万円）13年 | 3,500万円（4,500万円）13年 | 3,500万円（4,500万円）13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 令和8・9年: 2,000万円（3,000万円）13年／令和10年〜: 原則対象外 | 2,000万円（3,000万円）13年 | 2,000万円（3,000万円）13年 |
| その他の住宅 | 原則対象外 | 2,000万円 10年 | 2,000万円 10年 |
リフォーム（増改築等）は区分によらず2,000万円・10年です（工事費100万円超などの要件あり）。 新築の「その他の住宅」は令和5年12月31日までに建築確認を受けたもの等、新築の省エネ基準適合住宅（令和10年以後の入居）は 令和9年12月31日までに建築確認を受けたもの等に限り、2,000万円・10年で受けられます。 出典: 国税庁 タックスアンサー No.1211-1（新築等）・No.1211-2（買取再販住宅）・No.1211-3（中古住宅）・No.1211-4（増改築等） （いずれも令和8年4月1日現在の法令等）、総務省「個人住民税の住宅ローン控除」。2026年10月4日に内容を確認しています。
住宅ローン控除 シミュレーションでわかること
- 住宅ローン控除が使えるかどうか（住宅の区分・床面積・所得の要件）
- 借入限度額と控除される年数
- 毎年いくら税金が減るか（所得税と住民税の内訳つき）
- 税金が少なくて使いきれない分があるか
使い方
- 1住宅の種類（新築・買取再販・中古・リフォーム）と、省エネ性能の区分を選びます。
- 2住み始める年と月、子育て世帯・若者夫婦世帯に当てはまるかを選びます。
- 3住宅の価格、借りる金額、返済期間、金利を入れます。
- 41年間の所得税と合計所得金額を入れると、年ごとに減る税金が表示されます。
計算のしくみと、結果の読み方
控除額は「年末のローン残高 × 0.7%」です
毎年12月31日時点のローン残高に0.7%を掛けた金額が、その年の所得税から差し引かれます。住宅の価格のほうが残高より少なければ価格で計算し、借入限度額を超える分は計算に入りません。100円未満は切り捨てです。返済が進むと残高が減るので、控除額も少しずつ減っていきます。
省エネ性能で借りられる上限が大きく変わります
借入限度額は住宅の省エネ性能で決まります。新築なら、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅は4,500万円、ZEH水準省エネ住宅は3,500万円、省エネ基準適合住宅は2,000万円です。省エネ基準を満たさない新築住宅は、原則として対象外です（令和5年までに建築確認を受けたものなどを除きます）。区分は建築会社などが発行する証明書で決まるので、契約の前に確認してください。
子育て世帯・若者夫婦世帯は上限が上乗せされます
19歳未満の子がいる世帯、または夫婦のどちらかが40歳未満の世帯は、認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合の住宅で借入限度額が上乗せされます（例: 新築のZEH水準なら3,500万円→4,500万円）。判定は住み始めた年の12月31日時点です。ただし床面積40〜50㎡の住宅は、令和8年以降の入居では上乗せを使えません。
令和8年から中古住宅も13年に
令和8年度の税制改正で、中古住宅のうち省エネ性能の高い住宅（認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合）は、控除期間が10年から13年に延び、借入限度額も引き上げられました。省エネの証明がない中古住宅は、これまでどおり2,000万円・10年です。
引ききれない分は住民税から
所得税より控除額が多いときは、残りを翌年度の住民税から差し引きます。ただし住民税から引けるのは、前年の所得税の課税総所得金額等の5%まで（上限9万7,500円）です。それでも残る分は戻りません。控除は「払った税金が戻る」仕組みなので、払っている税金より多くは戻らない点に注意してください。
1年目は確定申告、2年目からは年末調整
会社員でも、最初の年は確定申告が必要です。年末残高等証明書・登記事項証明書・売買契約書（または工事請負契約書）・省エネの証明書などを添えて申告します。2年目以降は、税務署から届く申告書と金融機関の年末残高等証明書を勤務先に出せば、年末調整で受けられます。
よくある質問
- 住宅ローン控除は2026年以降も使えますか。
- 使えます。令和8年度の税制改正で適用期限が5年延長され、令和12年（2030年）12月31日までに住み始めた人が対象です。
- 中古住宅でも13年間受けられますか。
- 令和8年以降に住み始める場合、省エネ性能の高い中古住宅（認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅）は13年です。証明のない中古住宅は10年です。
- 省エネ基準を満たさない新築住宅は対象外ですか。
- 原則として対象外です。ただし令和5年12月31日までに建築確認を受けたもの（または令和6年6月30日までに建築されたもの）は、借入限度額2,000万円・10年で受けられます。
- 床面積が50㎡未満のマンションでも使えますか。
- 40㎡以上50㎡未満なら、合計所得金額が1,000万円以下の年に限って使えます。床面積は登記簿の面積で、マンションは専有部分で判定します。
- 所得の制限はありますか。
- 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であることが要件です（床面積40〜50㎡の住宅は1,000万円以下）。所得が上回った年だけ受けられず、翌年に戻れば再び受けられます。
- リフォームのローンでも使えますか。
- 使えます。工事費（補助金を引いた額）が100万円を超え、その半分以上が自分の住む部分の工事であることなどが要件です。令和8〜12年に住み始める場合、借入限度額は2,000万円・控除期間は10年で、省エネ性能や世帯による上乗せはありません。
- 夫婦でローンを組んだ場合はどうなりますか。
- ペアローンや連帯債務の場合は、それぞれが自分の持分と負担した借入金の範囲で控除を受けます。このツールは1人分の計算なので、夫婦それぞれの金額で計算してください。
- 親から借りたお金も対象ですか。
- 対象になりません。対象は銀行などの金融機関や住宅金融支援機構などからの、10年以上で返す借入金です。勤務先からの借入金も、無利子や0.2%未満の金利のものは対象外です。
- このツールの金額はそのまま使えますか。
- 目安としてお使いください。収入やローン残高が毎年変わるため、実際の控除額は毎年の確定申告・年末調整の結果で決まります。