中古住宅・中古マンションの住宅ローン控除｜2026年から13年に
中古住宅も住宅ローン控除の対象です。令和8年からは省エネ性能の高い中古住宅の控除期間が13年に延び、借入限度額も上がりました。築年数の条件、床面積、証明書の取り方、買取再販住宅との違いをやさしく解説します。
住宅ローン控除は、中古住宅・中古マンションでも使えます。しかも令和8年度の税制改正で、令和8年以降に住み始める中古住宅は、省エネ性能が高ければ控除期間が13年に延び、借入限度額も上がりました。
中古住宅の借入限度額と控除期間
| 中古住宅の区分 | 令和7年までの入居 | 令和8〜12年の入居 |
|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 3,000万円・10年 | 3,500万円（4,500万円）・13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,000万円・10年 | 3,500万円（4,500万円）・13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円・10年 | 2,000万円（3,000万円）・13年 |
| その他の住宅 | 2,000万円・10年 | 2,000万円・10年 |
（ ）内は子育て世帯・若者夫婦世帯（19歳未満の子がいる、または夫婦のどちらかが40歳未満）の上乗せ後の金額です。1年あたりの控除の上限は、借入限度額の0.7%です。
省エネ基準適合住宅は、借入限度額が3,000万円から2,000万円に下がるかわりに、期間が10年から13年に延びました。上乗せのある子育て世帯・若者夫婦世帯なら3,000万円のまま13年になります。
住宅の種類・省エネ性能・借入額を入れると、何年間でいくら税金が減るかがわかります。
中古住宅ならではの条件
- 建てられた時期……昭和57年1月1日以後に建てられた住宅（新耐震基準）であること。それより前の住宅でも、取得前2年以内に耐震基準に適合する証明を受けたものや、入居までに耐震改修をして証明を受けたものなどは対象です。
- 床面積……50㎡以上。40㎡以上50㎡未満の住宅も、合計所得金額1,000万円以下の年に限って使えます。マンションは登記簿の専有部分の面積で判定します（広告の面積と違うことがあるので注意）。
- 取得してから6か月以内に住み始めること
- 親族など特別な関係のある人から買った住宅や、贈与で取得した住宅は対象外です
省エネの証明書の取り方
中古住宅で13年の控除を受けるには、省エネ性能を証明する書類が必要です。
- 住宅省エネルギー性能証明書（建築士などが発行）
- 建設住宅性能評価書の写し（登録住宅性能評価機関）
- 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅は、その認定通知書など
中古住宅の場合、売主が証明書を持っていないことも多いので、契約の前に売主や仲介会社に確認してください。証明できなければ「その他の住宅」（2,000万円・10年）として扱われます。
買取再販住宅なら上限が高い
不動産会社が一定のリフォーム（特定増改築等）をして売る中古住宅で、築10年を超えるもの（買取再販住宅）は、新築とほぼ同じ扱いです。
| 区分 | 中古住宅 | 買取再販住宅 |
|---|---|---|
| 認定住宅 | 3,500万円（4,500万円）・13年 | 4,500万円（5,000万円）・13年 |
| ZEH水準 | 3,500万円（4,500万円）・13年 | 3,500万円（4,500万円）・13年 |
| 省エネ基準適合 | 2,000万円（3,000万円）・13年 | 2,000万円（3,000万円）・13年 |
| その他 | 2,000万円・10年 | 2,000万円・10年 |
買取再販住宅にあたるかどうかは、売主の不動産会社に確認できます。
手続き
1年目は会社員でも確定申告が必要です。中古住宅では、上の書類に加えて、建てられた時期や耐震基準への適合がわかる書類が必要になることがあります。手順は住宅ローン控除の確定申告をご覧ください。2年目からは、会社員なら年末調整で受けられます。
税理士に相談すべきライン
昭和56年以前の住宅で耐震改修を予定しているとき、リフォーム費用もローンに含めるとき、住み替えで前の家を売るときは、要件や計算が複雑になります。税理士や税務署に相談すると安心です。
あわせて読みたい: リフォームの住宅ローン控除 ／ 住宅ローン控除とは ／ 住宅ローン控除の確定申告
参考にした一次情報（出典）
本記事の制度・数値は、次の国税庁の公表情報を参照しています。税率・控除額・要件は改正で変わるため、最新の内容は各ページ（一次情報）でご確認ください。
よくある質問
中古住宅でも住宅ローン控除は使えますか？
使えます。昭和57年以後に建てられた住宅（新耐震基準）であることや、床面積・所得の要件を満たせば対象です。
中古住宅の控除期間は何年ですか？
令和8年以降に住み始める場合、認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅の中古は13年、省エネの証明がない中古住宅は10年です。令和7年までの入居はすべて10年でした。
中古住宅の借入限度額はいくらですか？
令和8年以降の入居では、認定住宅とZEH水準省エネ住宅が3,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は4,500万円）、省エネ基準適合住宅が2,000万円（同3,000万円）、それ以外が2,000万円です。
築年数の古い中古住宅は対象外ですか？
昭和57年1月1日以後に建てられた住宅は対象です。それより前の住宅でも、取得前2年以内に耐震基準に適合する証明を受けたものや、入居までに耐震改修をして証明を受けたものなどは対象になります。
中古マンションで50㎡未満でも使えますか？
40㎡以上50㎡未満なら、合計所得金額1,000万円以下の年に限って使えます。マンションは登記簿の専有部分の床面積で判定します。
中古で省エネの証明はどうやって取りますか？
建築士などが発行する住宅省エネルギー性能証明書か、登録住宅性能評価機関の建設住宅性能評価書で証明します。売主や仲介会社に、証明書があるか・取得できるかを契約前に確認してください。
買取再販住宅とは何が違いますか？
不動産会社が一定のリフォームをして売る中古住宅（買取再販住宅）は、新築とほぼ同じ借入限度額で、省エネの証明がない場合も2,000万円・10年です。認定住宅は4,500万円（5,000万円）など、中古より上限が高くなります。
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本記事は一般的な解説であり、税務代理・税務相談ではありません。個別の判断は税理士にご相談ください。 税制は改正されます。最新の法令・通達と対象年度をご確認ください。