大家の修繕費と資本的支出——その工事はどちらになる？
同じ工事でも、修繕費ならその年の経費、資本的支出なら減価償却になります。判断の軸と具体例、金額による例外の扱いまで、大家さん向けに整理します。
賃貸物件を持っていると、必ず出てくるのが工事の費用です。修繕費ならその年の必要経費、資本的支出なら資産として減価償却——この違いで、その年の所得が大きく変わります。
考え方の軸は「元に戻すか、良くするか」
- 修繕費……壊れたものを直す、劣化したものを元の状態に戻す。維持管理のための支出。
- 資本的支出……価値を高める、使用できる期間を延ばす。グレードアップを伴う支出。
たとえば同じ「壁紙の張り替え」でも、退去後に同等のものへ張り替えるなら修繕費、デザイン性の高い高級な素材に変えて家賃を上げるなら資本的支出寄りの判断になります。
具体例で見ると
修繕費になりやすいもの
- 退去後の原状回復（クリーニング、同等品への壁紙・床材の張り替え）
- 雨漏りの補修、割れた窓ガラスの交換
- 故障した給湯器・エアコンの同等品への交換
- 外壁の塗り替え（維持のためのもの）
- 定期的な設備の点検・整備
資本的支出になりやすいもの
- 間取りの変更を伴う改装
- 建物の増築、部屋数を増やす工事
- エレベーターや宅配ボックスなどの新設
- 通常のものより明らかに品質・性能の高いものへの取り替え
- 用途の変更を伴う工事（事務所から住宅へなど）
金額による形式的な基準
判断が難しいことを踏まえ、形式的に処理できる基準も定められています。
- 一つの修理・改良の金額が20万円未満なら修繕費として処理できます。
- おおむね3年以内の周期で行われる修理・改良も修繕費として扱えます。
- 金額が60万円未満、またはその資産の前期末取得価額のおおむね10%以下であれば修繕費とすることが認められる場合があります。
これらには要件があるため、大きな工事では適用の可否を確認してください。
工事の内訳を分けて記録する
一度のリフォームでも、修繕費にあたる部分と資本的支出にあたる部分が混ざることがよくあります。見積書や請求書で工事の内訳（項目ごとの金額）を分けてもらうと、処理がしやすくなり、後から説明もできます。
写真も有効です。工事前の劣化した状態と工事後の状態を残しておけば、「元に戻すための工事だった」ことを示す材料になります。
資本的支出になった場合の償却
資本的支出は、原則としてその建物や設備の耐用年数に応じて償却します。建物本体か建物附属設備（電気設備、給排水設備、空調など）かで耐用年数が異なるため、ここでも内訳がわかる書類が効いてきます。
取得価額と耐用年数を入れると、年ごとの償却額とスケジュールがわかります。
修繕費を計上する年の考え方
工事代金を支払った年ではなく、工事が完了した年の経費になるのが原則です（発生主義）。年をまたぐ工事では、完了時期を確認してください。
また、将来の大規模修繕に備えて積み立てをしていても、積み立てた時点では経費になりません。実際に工事を行った年に、修繕費または資本的支出として処理します。
税理士に相談すべきライン
大規模なリフォームを行った、複数の物件で工事が重なった、修繕費か資本的支出かで金額が大きく変わる、事業的規模かどうかの判定にも迷っている——こうした場合は税理士に相談すると安心です。
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参考にした一次情報（出典）
本記事の制度・数値は、次の国税庁の公表情報を参照しています。税率・控除額・要件は改正で変わるため、最新の内容は各ページ（一次情報）でご確認ください。
よくある質問
壁紙の張り替えは修繕費ですか？
退去後の原状回復として同等のものに張り替えるなら修繕費として扱われるのが一般的です。グレードを大きく上げる場合は資本的支出とされることがあります。
20万円未満なら必ず修繕費になりますか？
一つの修理・改良の金額が20万円未満であれば修繕費として処理できる形式基準があります。ただし要件があるため、大きな工事は税理士への確認をおすすめします。
エアコンの交換はどちらですか？
故障した同等品への交換は修繕費、性能が大きく向上する場合や新設は資本的支出とされることがあります。金額と工事内容の記録が判断材料になります。
資本的支出になると何年で償却しますか？
原則としてその建物や設備の耐用年数に応じて償却します。建物附属設備として区分される場合もあるため、工事の内訳がわかる書類が重要です。
判断に迷ったらどうすればいいですか？
見積書と工事内容の写真を残したうえで、税理士に確認するのが安全です。金額が大きいほど、後から指摘された場合の影響も大きくなります。
リフォームローンの利息は経費になりますか？
賃貸物件のための借入であれば利息部分は必要経費になります。元本の返済は経費になりません。
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本記事は一般的な解説であり、税務代理・税務相談ではありません。個別の判断は税理士にご相談ください。 税制は改正されます。最新の法令・通達と対象年度をご確認ください。