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不動産賃貸（大家）
不動産賃貸（大家）の所得は不動産所得です。青色申告特別控除の65万円や専従者給与を使うには、いわゆる「5棟10室」を目安とする事業的規模であることが求められます。 購入代金のうち土地の部分は減価償却できず、建物部分だけが対象です。修繕費と資本的支出の区別、敷金・礼金の扱い、借入金の利息など、判断の分かれる論点が多い分野でもあります。
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不動産賃貸（大家）のよくある質問
Q.壁紙の張り替えは修繕費ですか？
退去後の原状回復として同等のものに張り替えるなら修繕費として扱われるのが一般的です。グレードを大きく上げる場合は資本的支出とされることがあります。
くわしくは「大家の修繕費と資本的支出——その工事はどちらになる？」Q.不動産所得の経費には何がある？
建物の減価償却費、ローンの利息、固定資産税、管理費、修繕費、保険料、仲介手数料などが経費になります。土地分のローン利息など一部に制限がある点に注意です。
くわしくは「不動産賃貸（大家）の確定申告と減価償却」Q.20万円未満なら必ず修繕費になりますか？
一つの修理・改良の金額が20万円未満であれば修繕費として処理できる形式基準があります。ただし要件があるため、大きな工事は税理士への確認をおすすめします。
くわしくは「大家の修繕費と資本的支出——その工事はどちらになる？」Q.事業的規模だと何が変わる？
おおむね「5棟10室」以上の規模だと事業的規模とされ、青色申告特別控除65万円や専従者給与などが使いやすくなります。規模未満でも青色申告自体は可能ですが特典が限られます。
くわしくは「不動産賃貸（大家）の確定申告と減価償却」Q.エアコンの交換はどちらですか？
故障した同等品への交換は修繕費、性能が大きく向上する場合や新設は資本的支出とされることがあります。金額と工事内容の記録が判断材料になります。
くわしくは「大家の修繕費と資本的支出——その工事はどちらになる？」知っておきたい用語
- 減価償却
- 建物や車など高額で長く使う資産の取得費を、使用できる期間（耐用年数）にわたって分割して経費にする手続き。定額法・定率法があります。
- 青色申告
- 複式簿記などの記帳を条件に、最大65万円の特別控除・赤字の繰越し・家族への給与の経費算入などの特典を受けられる申告制度。事前に承認申請が必要です。
- 専従者給与
- 生計を共にする家族に事業を手伝ってもらい支払う給与。青色申告なら、届け出た範囲で全額を経費にできます（青色事業専従者給与）。
- 必要経費
- 売上を得るために直接かかった費用。事業所得の計算で売上から差し引けます。プライベートと共用のものは家事按分して事業分だけを計上します。
- 消費税
- 商品・サービスの提供に課される税。事業者が消費者から預かって国に納めます。基準期間の課税売上が1,000万円を超えると課税事業者になります。
- 損益通算
- 事業所得などの赤字を、給与など他の黒字の所得と相殺できる仕組み。雑所得の赤字は原則として対象外です。