民泊・Airbnb運営
民泊は、不動産を貸しているようで、税務上は不動産所得にならないことがほとんどです。掃除や寝具の交換などのサービスを伴うため、原則として雑所得または事業所得として扱われます。 消費税でも注意が要ります。住宅の貸付けは非課税ですが、民泊は課税の対象になります。海外からのゲストであっても、日本国内での宿泊なので課税されます。自宅の一部を使う場合は、面積と稼働日数で按分して経費を計算します。住宅宿泊事業法では年間の営業日数に上限がある点も踏まえて計画してください。
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民泊・Airbnb運営のよくある質問
Q.民泊の所得は不動産所得ですか？
原則として不動産所得にはなりません。単に部屋を貸すのではなく、宿泊というサービスの提供を伴うためです。一般には雑所得として扱われ、規模や継続性によっては事業所得になります。
くわしくは「民泊の確定申告｜不動産所得ではなく雑所得になる理由」Q.民泊の売上に消費税はかかりますか？
かかります。住宅の貸付けは消費税が非課税ですが、民泊は宿泊サービスの提供にあたるため課税取引です。この点が通常の賃貸と大きく違います。
くわしくは「民泊の消費税｜住宅の貸付けと違って課税になる」Q.雑所得と事業所得では何が変わりますか？
事業所得なら青色申告特別控除や損失の繰越しが使えますが、雑所得では使えません。帳簿をつけ、継続的・反復的に営んでいる実態があるかが判断の分かれ目になります。
くわしくは「民泊の確定申告｜不動産所得ではなく雑所得になる理由」Q.いつから消費税を納めますか？
基準期間（2年前）の課税売上が1,000万円を超えると課税事業者になります。超えた年からすぐではなく2年後からが原則です。インボイスの登録をした場合は登録時から課税事業者です。
くわしくは「民泊の消費税｜住宅の貸付けと違って課税になる」Q.年間180日の上限とは何ですか？
住宅宿泊事業法にもとづく民泊は、人を宿泊させる日数が年間180日以内に制限されています。これを超えて営業する場合は旅館業法の許可など別の枠組みが必要です。
くわしくは「民泊の確定申告｜不動産所得ではなく雑所得になる理由」Q.民泊の簡易課税は何種ですか？
宿泊業はサービス業として第5種（みなし仕入率50%）に区分されるのが一般的です。物販や飲食を併せて提供している場合は、その部分が別の区分になることがあります。
くわしくは「民泊の消費税｜住宅の貸付けと違って課税になる」知っておきたい用語
- 事業所得
- 事業から継続的・反復的に得る所得。青色申告特別控除や損益通算が使えます。副業では雑所得との区別が問題になりやすい区分です。
- 雑所得
- 給与・事業など他の9種類に当てはまらない所得。小規模な副業収入などが該当し、原則として赤字を他の所得と損益通算できません。
- 青色申告
- 複式簿記などの記帳を条件に、最大65万円の特別控除・赤字の繰越し・家族への給与の経費算入などの特典を受けられる申告制度。事前に承認申請が必要です。
- 減価償却
- 建物や車など高額で長く使う資産の取得費を、使用できる期間（耐用年数）にわたって分割して経費にする手続き。定額法・定率法があります。
- 消費税
- 商品・サービスの提供に課される税。事業者が消費者から預かって国に納めます。基準期間の課税売上が1,000万円を超えると課税事業者になります。
- 課税事業者
- 消費税の納税義務がある事業者。基準期間（2年前）の課税売上が1,000万円超、または課税事業者選択届やインボイス登録などで該当します。